Льготная ипотека завершена: как программа подогрела цены и что будет с рынком жилья

Что произошло. Массовая льготная ипотека, стартовавшая в 2020 году как мера поддержки девелоперов и способ сделать жильё доступнее, формально завершилась 1 июля 2024 года. За время своего действия программа многократно меняла условия, расширялась и дороже обходилась бюджету, но при этом способствовала резкому росту цен и перегреву рынка.

Коротко о механике и истории программы

Изначально в пандемию кредиты выдавались под сравнительно низкий процент (первоначально около 6,5%), при этом государство компенсировало банкам разницу с рыночными ставками. Лимиты и условия несколько раз пересматривали: снижались требования по первоначальному взносу, росли максимальные суммы, программа продлевалась и расширялась. В результате объём господдержки стал многомиллиардным.

Эффект на цены и доступность

Программа вызвала рекордный спрос, который заметно превышал предложение. За несколько лет цена квадратного метра в новостройках выросла в десятки процентов: в Москве — примерно на 79%, в Санкт‑Петербурге — около 105%. Средняя цена трёхкомнатной квартиры в столице зашкаливала, а доля выдач по льготной ставке достигла рекордных значений.

Доступность жилья при этом не улучшилась: расчёты показывают, что обладатель медианной зарплаты по льготной ставке мог позволить себе квартиру значительно меньшей площади, чем в 2020 году. Одновременно сроки кредитов увеличились — в среднем до примерно 26 лет — что означает большие обязательства для семьи на весь трудовой период и пенсионный возраст.

Кто выиграл, а кто — проиграл

Главными бенефициарами оказались девелоперы: высокий спрос позволил им быстрее продавать объекты, увеличить выручку и прибыль. При этом значительная часть выгоды ушла застройщикам, а не конечным покупателям — это и стало одним из ключевых аргументов критиков программы.

Рискованность выдач и нагрузка на бюджет также выросли: регулятор и Минфин указывали на опасность «пузыра» на рынке и увеличение расходов на компенсации банкам при росте ключевой ставки.

Почему отмена программы не гарантирует быстрое падение цен

Прямая отмена субсидий не заставит девелоперов мгновенно снижать цены. Многие застройщики накопили финансовую подушку за период ажиотажа и не заинтересованы в распродаже по убыточным ценам — это приведёт к замедлению ввода новых объектов, а не к массовому снижению цен.

Аналитики прогнозируют замедление активности покупателей, переход части спроса на вторичный рынок и использование застройщиками скидок и рассрочек. Для существенного снижения цен скорее понадобится длительное слабое потребление или серьёзный кризис в отрасли.

• Краткосрочно: рост ставок делает ипотеку дороже, поэтому спрос упадёт.
• Среднесрочно: девелоперы могут не спешить снижать цены, чтобы не терять маржу.
• Долгосрочно: цены стабилизируются при сочетании низкого спроса и изменённой архитектуры предложения (меньше отделки, более простые проекты).

Оставшиеся меры и специальные программы

Массовая программа на новостройки завершена, но сохраняются отдельные льготы: например, программа для IT‑специалистов и семейная ипотека для семей с детьми (до определённого возраста). Эти программы действуют в ограниченном виде и с иной масштабностью, поэтому не компенсируют полностью эффект от отмены массовой льготной ипотеки.

Итог

Льготная ипотека решила задачу поддержания девелоперов и стимулировала ввод жилья, но при этом усилила инфляцию цен и снизила реальную доступность жилья для многих семей. Закрытие программы уменьшит государственные расходы, но не гарантирует быстрого возвращения доступности: для этого потребуется сочетание низкого спроса, коррекции цен у застройщиков и новых мер, ориентированных именно на малоимущие семьи.